Lignes directrices

Section A : Accorder un prêt FPEC

4 Catégories de prêts

Il y a quatre catégories de prêts FPEC :

• biens réels ou immeubles
• améliorations locatives
• matériel
• droits d'enregistrement

Règl. par. 5(1)

Si un prêteur finance deux ou plusieurs catégories d'actifs (p. ex. matériel et améliorations locatives) ayant trait au même projet et au même emprunt, il lui suffit de présenter un seul formulaire d'enregistrement de prêt plutôt qu'un formulaire pour chaque catégorie d'actifs. En outre, en cas de dépassement de coût, le montant du prêt peut être augmenté sans qu'il soit nécessaire de remplir un nouveau formulaire d'enregistrement. De cette façon, les rapports, le calcul des frais d'administration et la demande de remboursement ne porteraient que sur un seul prêt et non sur plusieurs.
Bulletin – octobre 2008

Les éléments d'actif financés doivent servir à l'exploitation de la petite entreprise.

4.1 Biens réels ou immeubles¹

Ce type de prêt est accordé dans les circonstances suivantes :

• l'emprunteur est ou sera propriétaire des biens réels ou immeubles;
• le prêt doit servir à financer l'achat ou l'amélioration² des biens réels ou immeubles. Règl., al. 5(1)a)

Les prêts destinés à financer des biens réels ou immeubles sont assujettis à certaines limites :

• La règle de 50 % : Les prêteurs peuvent financer jusqu'à 90 % du coût admissible de l'achat de biens réels ou immeubles, à condition que l'emprunteur utilise ou entende utiliser au moins 50 % de la superficie pour l'exploitation de l'entreprise dans les 90 jours suivant la date de la remise de fonds finale. Le seuil de 50 % est déterminé à l'aide de la proportion du terrain ou de l'immeuble dont l'emprunteur a besoin pour ses activités admissibles. La superficie qui dépasse celle nécessaire à l'exploitation de l'entreprise n'est pas assujettie à la règle des trois ans (voir ci-après) et peut être louée.
  Règl., al. 5(2)a); Bulletin – septembre 1999

  Exemple : Un emprunteur veut acheter une entreprise située sur une parcelle de terrain comprenant un immeuble. Il utilisera au moins 50 % de la superficie du terrain mais seulement 10 % de celle de l'immeuble pour son entreprise. Dans ce cas, la règle de 50 % serait appliquée au terrain. Par contre, si l'emprunteur entendait utiliser 50 % ou plus de l'immeuble et seulement 10 % du terrain, la règle de 50 % serait appliquée à l'immeuble.

  Toute amélioration subséquente, qu'elle soit pour le bénéfice de l'immeuble dans son entier (p. ex., la toiture, les fondations ou le système de chauffage central) ou limitée à la superficie utilisée par l'entreprise, est admissible au financement au moyen d'un prêt FPEC et la règle de 50 % ne s'applique pas. Cependant, les améliorations apportées à la partie des locaux non utilisée pour l'exploitation de l'entreprise ne sont pas admissibles.

  Note : La règle de 50 % ne s'applique pas à la construction de biens réels ou d'immeubles. En pareille situation, seule la partie nécessaire à l'exploitation de l'entreprise est admissible à un prêt FPEC. Bulletin – septembre 1999

• Règle de trois ans : La règle veut que, au moment où le prêt FPEC est consenti, l'emprunteur n'ait pas l'intention de vendre, de louer ou de sous-louer la partie des locaux destinée à l'exploitation pour laquelle le prêt est accordé, dans les trois années qui suivent. Sont exemptés, pour fins de louer ou de sous-louer, les entreprises qui selon la Classification type des industries 1980, de Statistique Canada, appartiennent à l'une des catégories suivantes :

  • mini-entreposage, « 479 autres industries d'entreposage et d'emmagasinage »;
  • soins médicaux, « 86 industries des services de soins de santé et des services sociaux »;
  • industrie hôtelière « 91 et 92 industries de l'hébergement et de la restauration ».

  Règl., al. 5(2)b); Règl., par. 5(4)

  Si un emprunteur exploite plus d'une petite entreprise, seules les entreprises oeuvrant dans l'une des trois industries mentionnées (ci-dessus) sont admissibles au financement de locaux dans le but d'en faire la location.

  Exemple : Un médecin pratiquant peut vouloir acheter un immeuble pour louer des locaux à des physiothérapeutes. L'achat de cet immeuble ne serait pas admissible parce que le médecin ne veut l'acquérir que pour en faire la location à d'autres entreprises. Pour les fins de cette transaction, le médecin exploite une entreprise de location d'immeuble et non une entreprise oeuvrant dans l'industrie des soins médicaux. La petite entreprise du médecin qui achète l'immeuble pourrait toutefois demander un prêt pour acheter le matériel dont elle a besoin pour l'exercice de ses activités.

  Si ce médecin voulait acheter un immeuble pour exploiter une maison de soins infirmiers répondant à la définition de petite entreprise, il pourrait être admissible à un prêt FPEC vu qu'une maison de soins infirmiers fait partie de la catégorie 86 - industries des services de soins de santé et des services sociaux, de la Classification type des industries 1980, de Statistique Canada. Bulletin – avril 2001

  Si la relation entre l'emprunteur et l'utilisateur final des locaux est celle d'émetteur de licence et de licencié et que l'utilisation des locaux est assujettie à un contrat de licence, par opposition à un contrat de location, le financement de l'achat et de l'amélioration de locaux est admissible.

  Exemple : Une entreprise qui offre des services de bureau tels que salles de conférence, services de secrétariat ou de photocopie, etc., et qui loue des locaux à bureaux à court terme (à l'heure, à la journée, à la semaine), peut obtenir un prêt pour acheter des locaux ou pour y apporter des améliorations si l'utilisateur final des locaux possède un droit d'occupation en vertu d'un contrat.

4.2 Améliorations locatives

Ce type de prêt est accordé dans les circonstances suivantes :

• l'emprunteur est ou sera locataire de biens réels ou immeubles; et
• les améliorations locatives sont effectuées pour l'emprunteur ; ou
• les améliorations locatives sont effectuées pour un locataire par le propriétaire des biens réels ou immeubles ou par un franchiseur, et ce, en vertu d'un contrat entre le locataire et le propriétaire ou le franchiseur ; ou
• les améliorations locatives existantes sont acquises d'un locataire (vendeur). La Direction du PFPEC définit « améliorations locatives existantes » comme étant des améliorations locatives appartenant à une entreprise qui, avant l'acquisition des éléments d'actif par l'emprunteur, exerçait ses activités dans les locaux loués.

Règl., al. 5(1)b)

L'achat d'améliorations existantes apportées à des biens réels ou immeubles, si le vendeur est locataire, est admissible, tandis que l'achat d'améliorations existantes apportées à des biens réels ou immeubles, si le vendeur est propriétaire de ces biens réels ou immeubles, n'est pas admissible.

4.3 Matériel

Un élément d'actif entre dans cette catégorie si le prêt est accordé pour l'achat, les coûts d'installation capitalisés ou 'amélioration du matériel (inclut la construction, la rénovation, la modernisation et l'installation des éléments d'actif). Cette catégorie comprend l'achat ou la mise au point de logiciels, l'achat de navires destinés à la navigation, les réparations majeures (si elles sont capitalisées) et tout matériel destiné à la location (p. ex., des vidéocassettes), pourvu qu'ils soient ou seront classés comme des immobilisations et que l'emprunteur ait une entreprise de location de matériel. Règl., al. 5 (1)c)

4.3.1 Création de logiciels et de sites web

Les logiciels comprennent :

• les logiciels disponibles sur le marché;
• les logiciels personnalisés;
• les systèmes de logiciels personnalisés;
• les logiciels créés sur place.

Le tableau suivant décrit les coûts admissibles et inadmissibles qui se rattachent à la création de sites Web :

Les coûts liés à la création de logiciels et de sites Web sont admissibles si les logiciels, les améliorations aux logiciels ou le site Web :

• sont conçus et élaborés par un entrepreneur/vendeur spécialisé;
• ont fait l'objet de travaux exécutés en vertu d'un contrat qui stipule le coût et définit des spécifications précises et mesurables dont le rendement doit être respecté;
• sont censés être opérationnels dans un délai d'un an après la signature du contrat;
• l'emprunteur devient propriétaire des logiciels ou du système ou acquiert une licence relative à leur utilisation.

4.4 Droits d'enregistrement

La totalité ou une partie des droits d'enregistrement de 2 % peut être financée dans le cadre d'un prêt FPEC. Ces droits sont calculés sur le montant total du prêt destiné à financer les biens réels ou immeubles, les améliorations locatives et/ou le matériel (incluant les logiciels) et doivent être désignés clairement comme une catégorie distincte de prêt à la ligne « Droits financés par le prêt FPEC », dans le formulaire d'enregistrement du prêt. Les montants maximaux du prêt de 500 000 $ et 350 000 $ comprend les droits d'enregistrement, s'ils sont financés. Règl., par. 4(1); Règl., al. 5(1)d)

Si un prêt est utilisé pout financer l'achat de matériel et les biens réels ou immobiliers, les droits d'enregistrement sont calculés sur le montant de chaque actif financé et est pris en considération pour déterminer non seulement le montant maximal du prêt de 500 000 $, mais aussi le maximum de 350 000 $ pour l'équipement. Par conséquent, le prêteur ne peut pas financer le maximum de 350 000 $ et les droits d'enregistrement. L'exemple suivant illustre comment le financement de droits d'enregistrement est pris en compte dans la détermination du montant maximal du prêt :

Tableau 1

* Si les droits d'enregistrement sont financés, le montant du prêt admissible est réduit à 340 000 $ afin que le montant total du prêt, incluant les droits d'enregistrement, respecte le montant maximal de 350 000 $ (Retour au renvoi)
Biens réels ou immobiliers financés	Matériel financé	Améliorations locatives financés	Droits d'enregistrement	Montant total du prêt
400 000 $			8 000 $	408 000 $
	200 000 $	140 000 $	6 800 $	346 800 $
150 000 $	340 000 $		6 800 $ (340 000 $ x 2 %) 3 000 $ (150 000 $ x 2 %)	499 800 $
150 000 $	350 000 $ * 340 000 $ est admissibles		6 800 $ (340 000 $* x 2 %) 3 000 $ (150 000 $ x 2 %)	499 800 $

4.5 Exemples d'éléments admissibles ou inadmissibles à un prêt FPEC

Les listes qui suivent ne sont pas exhaustives. Dans le doute, le prêteur doit demander conseil à son siège social, à son bureau régional ou à sa fédération, selon le cas.

Admissibles

• Systèmes d'approvisionnement en eau et de drainage
• Vitrines et présentoirs
• Moules de production
• Matrices et gabarits de montage
• Aménagement paysager
• Asphaltage de terrains de stationnement
• Trottoirs d'accès
• Clôtures
• Terres à bois (le bois doit être capitalisé)
• Honoraires d'architecte, d'ingénieur et de concepteur reliés au projet qui est financé au moyen du prêt
• Part indivise³ d'un bien admissible qui est nécessaire à l'exploitation d'une entreprise commerciale (p. ex. , une part de 60 % dans un immeuble ou dans du matériel), si les propriétaires du bien exploitent ou exploiteront des entreprises indépendantes l'une de l'autre. Le financement doit être octroyé à l'entité qui exploite la petite entreprise, et non à une autre entité créée expressément pour gérer le bien et en être propriétaire.

Inadmissibles

• Fonds de roulement
• Améliorations apportées à une résidence familiale à des fins non commerciales
• Achat d'actions d'une personne morale
• Permis et licences relatifs à l'exploitation de biens admissibles
• Droits de franchisage
• Études de faisabilité
• Honoraires professionnels (p. ex. , d'avocats, de comptables et d'évaluateurs)
• Frais d'arpentage
• Permis de construction
• Véhicules à usage personnel
• Fournitures (p. ex. papier, agrafeuses, stylos, uniformes, gommes à effacer, menus, photocopies)
• Éléments d'actif incorporel (p. ex. , coûts de recherche-développement, frais payés d'avance, achalandage, etc.)
• Améliorations apportées à des biens réels ou immeubles, si le vendeur en tant que propriétaire de l'immeuble vend ces améliorations
• Coût de la main-d'œuvre fournie par l'emprunteur, ses employés, les actionnaires et les administrateurs d'une personne morale. Règl., par. 5(5)

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¹ Tout au long des présentes lignes directrices, le terme « biens réels » est employé dans le contexte de la common law tandis que le terme « immeubles » est employé dans le contexte du Code civil du Québec. (Retour au renvoi)

² Amélioration inclut la construction, la rénovation et la modernisation des éléments d'actif. Règl., par. 1(1) (Retour au renvoi)

³ Une part indivise est une part qui englobe la totalité d'un bien et qui n'est pas séparée en parties. Dans le cas de biens réels ou immeubles, une personne propriétaire d'un bien à titre de tenant commun aurait une part indivise de ce bien. (Retour au renvoi)